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●宅地建物取引士

●宅地建物取引士
●宅地建物取引業法
第1条(目的)
この法律は、宅地建物取引業を営む者について免許制度を実施し、その事業に対し必要な規制を行うことにより、その業務の適正な運営と宅地及び建物の取引の公正とを確保するとともに、宅地建物取引業の健全な発達を促進し、もつて購入者等の利益の保護と宅地及び建物の流通の円滑化とを図ることを目的とする。
2015年4月より呼称が「宅地建物取引士」に変更された。

●同法律の実践のため、宅地建物取引主任者は1958年に当時の建設省が、宅地建物の公正な取引が行われることを目的として創設した資格であり、当初は、宅地建物取引主任者ではなく「宅地建物取引員」という名称であった。

宅地建物取引主任者設置制度は、高価で権利関係も面倒な不動産取引を扱う宅建業者に対し、都道府県知事の行う試験に合格し不動産に関する専門知識を有する宅建主任者設置義務を課すもので、これにより知識の乏しい購入者が取引上の過誤によって損害を被ることを防止することを目的としている。

その為、宅建業者は常に取引に宅地建物取引主任者を関与させ、責任の所在を明らかにして購入者から説明を求められた時、何時でも適切な説明をなし得る態勢を整えさせ、公正な取引を成立させることに努めなければならない。

宅建業者は、宅地建物の売買・交換または賃貸借の契約が成立するまでの間に、取引の相手方に対し、一定の重要事項について、取引主任者による重要事項説明書の交付と説明となす義務があり、これが宅建取引主任者の最も重要な職務である。

この重要事項説明書の交付と説明に当たり、取引主任者が説明義務を果たさず、相手方に損害を与えたときは、単に宅建業者のみでなく取引主任者個人も共同不法行為者として損害賠償の責任を負う。この場合、取引主任者の説明義務違反行為は「取引主任者として行う事務に関し不正又は著しく不当な行為」(宅地建物取引業法68条1項3号)に当たり違法行為となるからである。

■参考図書:宅鍵業法法令・ウィキペディア
●宅地建物取引業
宅地建物取引業者は、その事務所その他国土交通省令で定める場所ごとに、事務所等の規模・業務内容等を考慮して国土交通省令で定める数の成年者である専任の取引主任者を置かなければならない(宅地建物取引業法第15条第1項)。

この場合、原則として「事務所」に関しては業務に従事する者5人に対して1人の割合で、マンションのモデルルームのような案内所等、「事務所以外の場所」で契約行為を締結する専任の宅地建物取引主任者を置くべき場所に関しては、業務に従事する者の人数に関係なく1人以上でなければならない。なお、同一の物件について、売主である宅建業者および媒介または代理を行う宅建業者が、同一の場所において業務を行う場合には、いずれかの宅建業者が専任の取引主任者を1人以上を置けばよい。

専任の取引主任者に変更があった場合は、宅建業者は30日以内に免許権者(国土交通大臣あるいは都道府県知事)に届出なければならない[7]。欠員が生じたときは、2週間以内に法定要件を満たすよう欠員補充等の対応をしなければならない。

「成年者」とは、満20歳以上(民法第4条)である者はもちろん、20歳未満でも婚姻による成年擬制(民法第753条)により、成年者と同一の行為能力を有する未成年者も含まれる。また親権者から営業の許可を受けた未成年者(民法第6条)については、宅建業者(法人である場合にはその役員)が取引主任者である場合で、その者が自ら主として業務に従事する事務所等については、その未成年者はその事務所等に置かれた「成年者である専任の取引主任者」とみなされる。「専任」とは、国土交通省の通達によれば、原則として宅地建物取引業を営む事務所に常勤(宅地建物取引業者の所定労働時間を勤務することをいう)して、専ら宅地建物取引業に従事する状態を言うと解説されている。

宅地建物取引業者は、従業者に従業者証明書を携帯させなければ、宅建業務に従事させてはならず、従業者は取引の関係者から請求があったときは、従業者証明書を提示しなければならないが、取引主任者が取引主任者証を提示しても、従業者証明書の提示に代えることはできない。

宅地建物取引主任者資格試験
国家試験の中で最大規模の資格試験であり、受験者数は2006年で20万人弱を数える。不動産景気を反映するバロメーターともいわれ、受験者数が最も多かった1990年はバブル景気の絶頂期であり、その数は34万2111人を数えた。バブル崩壊後は年々受験者数が減少してきたが、2001年に16万5104人を底に下げ止まっており、2002年以降はやや増加傾向にある。不動産業だけでなく金融業などの他業種や、法律系国家資格の登竜門としても人気が高い。
試験の実施は各都道府県知事が指定試験機関である財団法人不動産適正取引推進機構に委託する形で行っている。そのため、全都道府県に試験会場を置いている(2005年で197会場)。

受験資格
年齢・性別・学歴・国籍等の制限は一切なく、誰でも受験できる(1965年(昭和40年)から1995年(平成7年)までは、高等学校卒業以上、若しくは宅地建物の取引に関し2年以上の実務経験を有する者等という受験資格の制限があった)。

実施時期
年1回(通常10月第3日曜日、合格発表は試験の45日後=11月29日〜12月5日までの水曜日)

実施地域
居住している都道府県の指定された試験会場(受験申込時に当該都道府県内に住所を有することが必要)

試験内容
宅地建物取引業法施行規則第8条により、以下の7分野が定められている。

1.土地の形質、地積、地目および種別ならびに建物の形質、構造および種別に関すること
土地や建物について不動産に関わる者としての常識的な知識

2.土地および建物についての権利および権利の変動に関する法令に関すること
民法、不動産登記法、借地借家法、区分所有法等

3.土地および建物についての法令上の制限に関すること
都市計画、国土利用計画法、都市計画法、建築基準法、宅地造成等規制法、土地区画整理法、農地法等

4.宅地および建物についての税に関する法令に関すること登録免許税、印紙税、所得税、固定資産税、不動産取得税等

5.宅地および建物の需給に関する法令および実務に関すること
住宅金融支援機構法、不当景品類及び不当表示防止法、統計等

6.宅地および建物の価格の評定に関すること
不動産鑑定評価基準、地価公示法等

7.宅地建物取引業法および同法の関係法令に関すること
宅地建物取引業法、同施行令・施行規則等、例年2分野および7分野に多くの問題が配されている(2011年の試験では7分野に20問、2分野に14問とこの両分野で総問題数の7割近くに達する)。

宅建業従事者のみが受講できる登録講習実施機関が行う登録講習を修了し、その修了試験に合格した日から3年以内に行われる試験を受けようとする者は、1分野および5分野(計5問)については免除される。

法令はその年の4月1日の時点で施行されていたものを根拠とする。場合によっては試験日時点の法令と合わないこともある。特に重大な改正があった場合は問題冊子の表紙に「○○法については改正前のもので出題している」旨が記載される(例:1992年の試験においては借地借家に関する問題は、この年の8月1日に施行された借地借家法ではなく、旧借地法・旧借家法で出題された)。
更新日:2018-01-20 10:55:01

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